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02.04.2003 Änderung des Vertragszwecks Der Vermieter eines Ladenlokals ist in der Regel nicht verpflichtet, einer Sortimentsänderung zuzustimmen, auch wenn die Zusammensetzung der Kundschaft eines Einkaufszentrums sich verändert hat. Maßgeblich ist damit grundsätzlich der im Mietvertrag vereinbarte Vertragszweck. OLG Hamburg, Urteil vom 06.02.2002, Aktenzeichen: 4 U 145/99 Kommentar: Im Regelfall darf der Mieter die Mieträumlichkeiten nicht zu jedem beliebigen Zweck nutzen, es sei denn, es ist im Mietvertrag eine dahingehende Vereinbarung enthalten. Denkbar wäre es, die Räumlichkeiten für gewerbliche Zwecke zu vermieten. Eine solche Vereinbarung ist allerdings die Ausnahme, zumeist werden die Räume zu einem konkreten bestimmten Mietzweck vermietet, so z. B. zur Benutzung als Büroraum, Restaurant oder Arztpraxis, um nur einige Beispiele zu nennen. Korrespondierend mit dem Mietzweck befindet sich im Gewerbemietvertrag zumeist die Vereinbarung, dass der Mieter verpflichtet ist die Räume nur zu diesem Vertragszweck zu nutzen und jede Änderung der Art des Betriebes oder jede Ausweitung des Sortiments eines Verkaufsgeschäftes auf andere Artikel der schriftlichen Genehmigung des Vermieters bedarf. Auch wird im Regelfall zu Lasten des Mieters Konkurrenzschutz aber auch Sortimentsschutz ausgeschlossen. Der Vertragszweck ist im Übrigen nicht nur von erheblicher Be! deutung im Verhältnis des Vermieters zum Hauptmieter, sondern auch im Falle einer Untervermietung. Genehmigt der Vermieter die Untervermietung oder ist er hierzu sogar bereits nach dem Mietvertrag verpflichtet, so erreicht auch der Untermieter keine bessere Position, er muss die Räume ebenfalls in den im Vertrag gesetzten Grenzen nutzen. Ob im Einzelfall der Vermieter verpflichtet ist, einer Änderung des Vertragszwecks oder einer Sortimentsänderung zuzustimmen, ist unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zu entscheiden. Babo von Rohr Breiholdt Rechtsanwaelte info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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28.02.2003 WEG Verwalter als Makler Ein Makler, der gleichzeitig Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist und dem Verkauf einer Eigentumswohnung zustimmen muss, kann sich eine von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängige Provision ,auch als Vertrag zu Gunsten Dritter, versprechen lassen. Dafür genügt die tatsächliche Kenntnis des Kunden (Käufer) von den die Verflechtung begründenden Umständen. Rechtskenntnis, dass der Makler keine echte Maklerleistung erbringen kann, ist nicht erforderlich. Mit diesem brandneuen Urteil vom 06.02.2003 hat jetzt der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen III ZR 287/02) eine anderslautende Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 03.07.2002 aufgehoben und die Klage des Maklerkunden auf Rückzahlung von Provision rechtskräftig abgewiesen und damit endlich Rechtssicherheit geschaffen. Klargestellt ist jetzt, dass der WEG-Verwalter als 48Makler48 tätig werden kann, wenn er über die tatsächlichen Umstände seiner Verwaltereigenschaft und die Verpflichtung, als Verwalter dem Verkauf der Eigentumswohnung zustimmen zu müssen, rechtzeitig aufgeklärt hat. Zwar befinde sich ein solcher WEG-Verwalter in einem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers, denn er habe die Interessen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sein können. Diese Interessenkollision hindere ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit und schließe desh! alb grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 BGB aus. Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaube es jedoch den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, dass zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Vereinbarung könne auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrags (Kaufvertrags) als Vertrag zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB erfolgen. Dafür sei es schon nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig ausreichend, dass dem Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstanden. Unerheblich sei es, ob der Maklerkunde außerdem über die entsprechenden Rechtskenntnisse verfüge. An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung ausdrücklich fest. Mit dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs dürften sich zahlreiche anhängige Rechtsst! reitigkeiten bei den Instanzgerichten jetzt erledigen, zu denen die Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts ermutigt hatte. ---------- (Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 28.02.2003) Dr. Peter Breiholdt Breiholdt Rechtsanwaelte info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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11.02.2003 Fälligkeit von Schönheitsreparaturen Die formularmäße Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Wohnraummietvertrag ist auch dann wirksam, wenn dem Mieter die Wohnung zu Vertragsbeginn in nicht renoviertem Zustand übergeben worden war. Landgericht Berlin, Urteil vom 24.08.2001, Aktenzeichen 64 S 232/00 Das gesetzliche Leitbild geht davon aus, daß die Instandsetzungsverpflichtung bei dem Vermieter liegt. Von dieser gesetzlichen Regelung kann durch Formularvertrag abgewichen werden, in den Grenzen, die die Rechtsprechung gesetzt hat. Zulässig ist es, den Mieter mit den Schönheitsreparaturen zu belasten, derart, daß er sie innerhalb üblicher Zeitabstände auszuführen hat. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, ist der Mieter wenigstens dann zur Renovierung verpflichtet, wenn die Fristen wenigstens einmal abgelaufen sind. Der Mieter kann allerdings nicht zu einer Anfangsrenovierung und zur laufenden Renovierung der Wohnung verpflichtet werden, auch kann formularvertraglich keine Endrenovierungsverpflichtung vereinbart werden. Hans-Christian Schwarzmeier Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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26.01.2003 Begründung der Eigenbedarfskündigung Ist der Vermieter bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung verpflichtet, seinen gesamten Grundbesitz vollständig offenzulegen, wenn er im Rahmen der Kündigung auf weitere in seinem Eigentum stehende Immobilien ausdrücklich verweist? Ja, sagt das Landgericht München in einem Urteil vom 08.05.2002 (Aktenzeichen 14 S 20871/01), und hält die Kündigung 48 soweit diese Angaben nicht erfolgt sind 48 anderenfalls für formunwirksam. Ein Wohnraummietverhältnis kann vom Vermieter gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, wozu das Gesetz auch den Eigenbedarf zählt. Die Eigenbedarfskündigung ist zu begründen, der Vermieter hat seinen Lebenssachverhalt so anschaulich darzulegen, daß der Mieter in der Lage ist, zu prüfen, ob er sich mit Erfolg gegen die Kündigung wenden kann. Es entspricht überwiegender Auffassung, daß der Grundbesitz nicht zwangsläufig in der Kündigung angegeben werden muß, dieses kann sich aber dann ändern, wenn der Vermieter selbst in der Kündigung eine! n Teil seines Grundbesitzes angibt, nicht aber den gesamten. Babo von Rohr Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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16.02.2003 Verlängerung der Mietzeit Ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass sich das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn eine der Parteien nicht spätestens 1 Jahr vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht, so endet das Mietverhältnis auch dann, wenn nicht ein Widerspruch erfolgt, sondern eine Kündigung zum Ablauf der Erstmietzeit ausgesprochen wird. OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.05.2002, Aktenzeichen: 24 U 139/01 Kommentar: Bei der Vermietung von Gewerberaum kann die Mietvertragslaufzeit unterschiedlich gestaltet werden. Möglich ist ein Vertrag auf unbestimmte Zeit -in der Praxis eher die Ausnahme-, auch kann der Mietvertrag für einen festen Zeitraum vereinbart werden, kombiniert mit Optionsrechten, die dem Mieter ein Verlängerungsrecht einräumen. Im Übrigen kann vereinbart werden, dass der Vertrag automatisch abläuft, dass er gekündigt werden muss oder aber sich verlängert, wenn nicht ein Widerspruch erfolgt. Eine Kündigung, die nicht vorgesehen ist, kann als Widerspruch ausgelegt werden, so dass die Bezeichnung in diesem Fall nicht schädlich ist. Babo von Rohr Breiholdt Rechtsanwaelte info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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11.02.2003 Fälligkeit von Schönheitsreparaturen Die formularmäße Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Wohnraummietvertrag ist auch dann wirksam, wenn dem Mieter die Wohnung zu Vertragsbeginn in nicht renoviertem Zustand übergeben worden war. Landgericht Berlin, Urteil vom 24.08.2001, Aktenzeichen 64 S 232/00 Das gesetzliche Leitbild geht davon aus, daß die Instandsetzungsverpflichtung bei dem Vermieter liegt. Von dieser gesetzlichen Regelung kann durch Formularvertrag abgewichen werden, in den Grenzen, die die Rechtsprechung gesetzt hat. Zulässig ist es, den Mieter mit den Schönheitsreparaturen zu belasten, derart, daß er sie innerhalb üblicher Zeitabstände auszuführen hat. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, ist der Mieter wenigstens dann zur Renovierung verpflichtet, wenn die Fristen wenigstens einmal abgelaufen sind. Der Mieter kann allerdings nicht zu einer Anfangsrenovierung und zur laufenden Renovierung der Wohnung verpflichtet werden, auch kann formularvertraglich keine Endrenovierungsverpflichtung vereinbart werden. Hans-Christian Schwarzmeier Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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31.01.2003 Abweichungen bei der Wohnfläche Es stellt jedenfalls einen Sachmangel der Wohnung im Sinne von § 537 Abs. 1 a.F. BGB dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag aufgeführte Fläche um mehr als 25 % unterschreitet. OLG Frankfurt/Main, Beschluß vom 03.12.2002, Aktenzeichen 20 Re-Miet 2/01 Flächenabweichungen bei einer Wohnung führen nicht zwangsläufig dazu, daß diese mangelhaft ist. Eine Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit wird man dann nicht annehmen können, wenn eine Wohnung z.B. anstatt im Mietvertrag aufgeführter 100 m² nur 95 m² groß ist. Bisher galten auch größere Flächenabweichungen nicht als solche, die einen Mangel rechtfertigen. Ist die Minderfläche aber erheblich, so entgehen dem Mieter bedeutende Nutzungsmöglichkeiten, was zur Mangelhaftigkeit der Wohnung führen kann. Diese Auffassung ist allerdings nicht unumstritten, viele vertreten auch die Auffassung, daß die Angabe der Quadratmeter im Mietvertrag lediglich eine beschreibende Funktion hat und nicht die Fläche als solche zugesichert oder vereinbart ist. Babo von Rohr Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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06.12.2002 Behördliche Genehmigungen Der Vermieter von Gewerberäumen kann sich in einem Formularmietvertrag nicht dahingehend freizeichnen, daß er keine Gewähr dafür leiste, daß die Geschäftsräume den behördlichen Vorschriften entsprechen und der Mieter zugleich verpflichtet ist, behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen. So entschied das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 28.08.2001 (Aktenzeichen 64 S 107/01). Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Werden Räume zum Beispiel zum Betrieb eines Stehcafés vermietet, ist es Aufgabe des Vermieters, diesen Mietzweck zu gewährleisten, insbesondere auch durch Einholung baubehördlicher Genehmigungen. Formularvertraglich kann dieses Risiko nicht auf den Mieter abgewälzt werden, da er dann für eine Kardinalpflicht des Vermieters zuständig wäre. Ob durch Individualvereinbarung eine andere Regelung ! vorgenommen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. In jedem Fall müßte diese umfangreiche Verpflichtung des Mieters gegebenenfalls wirtschaftlich kompensiert werden, im übrigen kann ihm aber auch nicht das Nutzungsrisiko der Räume bei versagter Genehmigung generell auferlegt werden, indem er zur Mietzahlung trotz Nichtnutzbarkeit der Räume verpflichtet wird. Johannes Steger Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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15.11.2002 Anwalt in WEG-Versammlungen Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes als Berater in der Eigentümerversammlung läßt sich nicht mit berufsrechtlichen Bestimmungen rechtfertigen. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluß vom 16.05.2002, Aktenzeichen 2 ZBR 32/02 Kommentar: Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit bezweckt nicht in erster Linie, Beratung und Beschlußfassung der Eigentümerversammlung geheimzuhalten. Vielmehr sollen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, Angelegenheiten der Gemeinschaft in Ruhe und ohne Einflußnahme Außenstehender zu erörtern. Insoweit kommt es auch nicht entscheidend darauf an, daß ein Anwalt, der als Berater hinzugezogen wird, von Gesetzes wegen zur Verschwiegenheit verpflichtet ist. Zu unterscheiden ist hiervon die Frage, ob eine Vertretung des selbst nicht anwesenden Wohnungseigentümers zulässig ist. Hier sind die Regelungen der Teilungserklärung zu berücksichtigen. Im übrigen wird man die Hinzuziehung eines Anwaltes dann für zulässig halten müssen, wenn es um komplizierte Fragen geht, wo der Wohnungseigentümer beraten werden muß. Johannes Steger Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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11.11.2002 Renovierung bei Gewerberaum Ist der Mieter gewerblicher Räumlichkeiten zur Renovierung des laufenden Mietverhältnisses, aber auch zur Entrenovierung der Räume verpflichtet bei gleichzeitiger Übergabe der Mieträume in unrenoviertem Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses, so sind die vorgenannten Renovierungsklauseln aufgrund der Kumulation der Vertragspflichten insgesamt unwirksam. OLG Hamm, Urteil vom 05.07.2002, Aktenzeichen: 7 U 94/01 Zu Schönheitsreparaturen ist der Mieter sowohl von Wohnraum wie auch von Gewerberaum nur verpflichtet, wenn dieses im Mietvertrag vereinbart worden ist. Im Einzelfall bleibt zu prüfen, ob die Klausel als solche wirksam ist. Bei Wohnraum besteht Einigkeit, daß die laufende Renovierungsverpflichtung nicht mit einer Endrenovierungsverpflichtung formularvertraglich vereinbart werden kann, da diese Vereinbarungen wegen des Summierungseffektes zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsverpflichtung führen. Dieses ist bei Gewerberaum nicht umstritten. Die Endrenovierung der Räume, unabhängig vom Zustand der letzten Renovierung, unterliegt jedoch auch hier durchgreifenden Bedenken. Ob damit die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam wird, ist im Einzelfall zu prüfen, unter Berücksichtigung aller Vereinbarungen zur Instandsetzung/Instandhaltung. Babo von Rohr Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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13.10.2002 Mischmietverhältnis Die Abgrenzung von Wohnraum und Gewerberaum im Mietverhältnis ist nach dem das Rechtsverhältnis prägenden Vertragszweck vorzunehmen. Die Vertragsparteien entscheiden privat autonom, welchen Vertragszweck sie verfolgen wollen. Von dieser, keiner gesetzlichen Regulierung unterliegenden Entscheidung hängt dann erst ab, welche gesetzlichen Regelungen auf das Vertragsverhältnis anzuwenden sind. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Aktenzeichen 24 U 199/01 Von einem sogenannten Mischmietverhältnis spricht man dann, wenn Räume sowohl zur Nutzung als Gewerberaum wie auch Wohnraum vermietet worden sind. Beispielhaft kann verwiesen werden auf Arzt- oder Anwaltspraxen, wo gleichzeitig gewohnt und gearbeitet wird. Es gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, d.h. entweder ist das Mietverhältnis ein Gewerberaum oder aber ein Wohnraummietverhältnis. Entscheidend ist der Vertragszweck. Werden die Räume genutzt, damit der Mieter dort seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet, kann ein Gewerbemietverhältnis selbst dann vorliegen, wenn der größere Anteil der Fläche zu Wohnzwecken genutzt wird. Auch ist nicht entscheidend, ob die Parteien einen Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag als Muster gewählt haben, entscheidend ist, wie dargelegt, der Vertragszweck. Babo von Rohr Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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24.07.2002 Betriebskostennachzahlung Ein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter bei einer Betriebskostennachforderung besteht lediglich in den Fällen, in denen die Parteien die Höhe der Betriebskosten bei Vertragsschluß ausdrücklich erörtert und der Vermieter schuldhaft falsche Angaben oder sogar Zusagen gemacht hat. Die bloße Vereinbarung von Vorauszahlungen schafft kein Vertrauenstatbestand dahin, daß die Vorauszahlungen in etwa die anfallenden Nebenkosten abdecken. Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 03.01.2002, Aktenzeichen: 21 S 609/00 Betriebskostenvorauszahlungen sind zwischen den Vertragsparteien in angemessener Höhe zu vereinbaren. Schwierigkeiten können insoweit entstehen, wenn ein Neubau vermietet wird oder der Vermieter aus anderen Gründen keine Erfahrungswerte hat. Er hat dann die Vorauszahlungen möglichst genau zu schätzen. Fallen in einem Objekt Betriebskosten in erheblicher Höhe an und gibt der Vermieter bewußt zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen an, um die Differenz nach erfolgter Abrechnung gegenüber dem Mieter geltend zu machen, so kann er mit einem Nachzahlungsanspruch ausgeschlossen sein, weil er über die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten getäuscht hat. Hans-Christian Schwarzmeier Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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04.07.2002 Abrechnung der Betriebskosten Bei gemischt genutzten Grundstücken ist der Vermieter verpflichtet, die auf dem gewerblich genutzten Teil entfallende Grundsteuer vorweg abzuziehen, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Die zeitliche Abgrenzung der Betriebskosten richtet sich bei der Wohnraummiete grundsätzlich danach, zu welchem Zeitpunkt die in Rechnung gestellte Leistung erbracht worden ist (Leistungsprinzip), und nicht danach, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter die Kosten hierfür aufgewendet hat (Abschlußprinzip). LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2002, Aktenzeichen 316 S 15/00 Betriebskosten schuldet der Mieter von Wohn- wie auch Gewerberaum nur, wenn dieses vertraglich vereinbart worden ist. Bei der Vermietung von Wohnraum können nicht sämtliche Betriebs-, also Bewirtschaftungskosten des Gebäudes umgelegt werden, sondern der Vermieter ist auf die Umlage beschränkt, die sich in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung befindet. Bei Gewerberaum können darüber hinausgehend andere Betriebskosten umgelegt werden, z. B. Hausverwaltungskosten, aber auch Wartungs- und Instandsetzungskosten, wobei es im Einzelfall einer eindeutigen und klaren vertraglichen Vereinbarung bedarf. Auch bei Gewerberaum sind dem Vermieter allerdings Grenzen gesetzt, so ist z. B. entschieden, daß Kosten einer Rechtsschutzversicherung für Prozesse gegen Mieter im Objekt nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Werden Gebäude gemischt genutzt, d. h. sind Wohnungen und Gewerbeeinheiten vorhanden, so gilt es zur Vermeidung von Ungerechtigkeiten, die Betriebskosten ! getrennt zu erfassen, soweit dieses möglich ist, insbesondere bei Verbrauchskosten, aber auch Kosten der Müllabfuhr oder der Grundsteuer. Anderenfalls gilt die Nebenkostenabrechnung als nicht ordnungsgemäß, was zu entsprechenden Kürzungen führen kann. Über die Betriebskosten ist jährlich turnusgemäß abzurechnen, unter Berücksichtigung des mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssels. Die Abrechnung muß die Gesamtkosten enthalten, die Einzelkosten für den Mieter wie auch den Verteilungsschlüssel und die geleisteten Vorauszahlungen. Ist eine Abrechnung nicht ordnungsgemäß, so tritt keine Fälligkeit des Nachzahlungsbetrages ein. Hans-Christian Schwarzmeier Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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15.05.2002 Doppeltätigkeit des Maklers Bei Doppeltätigkeit verwirkt der Makler seinen Lohnanspruch nur dann, wenn er vertragswidrig handelt. Eine AGB-Klausel, die dem Makler Doppeltätigkeit gestattet, und ein Makler-Alleinauftrag von 6 Monaten Dauer verstoßen ohne das Hinzutreten weiterer Umstände weder gegen § 3 noch gegen § 9 AGB-Gesetz. OLG Koblenz, Urteil vom 22.02.2001, Aktenzeichen: 5 U 707/00 Bei der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, d. h. vorformulierten Vertragsklauseln, können einzelne Bestimmungen unwirksam sein, insbesondere gegen § 9 AGBG verstoßen, wenn sie eine Vertragspartei über Gebühr benachteiligen. Das AGBG ist zwischenzeitlich aufgehoben und im Zuge der Schuldrechtsreform in das Bürgerliche Gesetzbuch integriert. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Da die gesetzliche Regelung in § 654 BGB die Verwirkung des Lohnanspruchs ausdrücklich an die Voraussetzung knüpft, daß die Doppeltätigkeit des Maklers 48dem Inhalte des Vertrags zuwider48 erfolgte, ergibt sich schon aus dieser Gesetzesfassung, daß die Pflichten des Maklers im Einzelfall sich nach den Parteivereinbarungen richten. Die Doppeltätigkeit eines Maklers schränkt auch nicht immer wesentliche Rechte oder Pflichten derart ein, da! ß die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Ob ein vertragswidriges Verhalten des Maklers gegeben ist, hängt davon ab, ob er mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt. Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er beiden Seiten seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als ehrlicher Makler zwischen ihren Interessen zu vermitteln. Babo von Rohr Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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13.04.2002 Haftung für Exposéangaben Gibt der Makler im Exposé erkennbar nur die Informationen des Verkäufers weiter, treffen ihn grundsätzlich keine Erkundungs- und Nachprüfungspflichten für die Richtigkeit der Angaben zum Baujahr und der Größe des Objekts. Der Immobilienabteilung einer Sparkasse kann das Wissen der Kreditabteilung nicht ohne weiteres zugerechnet werden. OLG Frankfurt / Main, Urteil vom 26.09.2001, Aktenzeichen 7 U 3/01 Der Makler ist lediglich verpflichtet, ihm bekannte Umstände offenzulegen, eine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht für ihn besteht nicht, er darf vielmehr auf die Angaben des Verkäufers vertrauen, so daß bei unrichtigen Informationen ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Makler grundsätzlich ausscheidet. In diesem Fall kann auch der Maklerlohnanspruch, so er denn wirksam verdient ist, nicht verwirken. Eine Verwirkung des Maklerlohns setzt voraus, daß der Makler wesentliche Vertragspflichten vorsätzlich oder zumindest grob fahrlässig verletzt, wobei es unerheblich ist, ob dem Kunden hieraus ein Schaden entstanden ist. Sind im Exposé falsche Angaben enthalten, so genügt dieses allein nicht, um eine Pflichtverletzung des Maklers zu begründen, wenn lediglich Informationen Dritter weitergegeben werden. Babo von Rohr Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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12.12.2001 Angabe von tatsächlichen Mieterträgen im notariellen Kaufvertrag: Zusicherung einer Eigenschaft? Sind in einem notariellen Kaufvertrag Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge enthalten, ist dies regelmäßig als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, selbst wenn der Käufer von Anfang an beabsichtigt hatte, das erworbene Hausgrundstück durch eine andere Art der Vermietung zu nutzen. BGH, Urteil vom 05.10.2001 48 V ZR 295/00 BGB §§ 459 Abs. 1, 462 Problem/Sachverhalt: In dem notariellen Kaufvertrag über ein Mietshausgrundstück heißt es: Die Verkäuferin versichert, daß der Gesamtjahresnettomietzinseingang für das Jahr 1996 DM 191.000 und für das Jahr 1997 DM 198.000 betrug. Dies ergibt sich aus der dem Käufer übergebenen Aufstellung der Mieten, zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, die gemäß den übergebenen Mietverträgen von den Mietern getragen werden; die vorgenannten Mietzinseingänge liegen der Kaufpreisfindung zugrunde. Die Aufstellung der Mieten liegt bei Vertragsschluß nicht vor. Im nachhinein übermittelt die Verkäuferin dem Käufer eine Mietaufstellung, die sich auf die Mieteinnahmen zum Stand 01.03.1998 bezieht. Der Käufer meint, nach der Aufstellung für 1998 belaufen sich die Mietzinseinnahmen für das Jahr 1997 lediglich auf DM 185.669. Er fordert die Rückzahlung eines entsprechenden Kaufpreisanteils in Höhe von DM 172.032. Der Käufer unterliegt mit seiner Klage bei Landgericht und Oberlandesgericht. Entscheidung: Der BGH gibt der Revision des Käufers statt und verweist lediglich im Hinblick auf die Frage der Feststellung der umstrittenen Mieteinkünfte zum maßgeblichen Zeitpunkt zurück an das Berufungsgericht. Das Gericht sieht in der Vereinbarung im Kaufvertrag eine zugesicherte Eigenschaft im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB, wonach die Verkäuferin Gesamtjahresnettomietzinseingänge in bestimmter Höhe zugesichert habe. Der BGH verweist zur Begründung auf die hierzu bislang ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung, wonach die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge regelmäßig als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen seien. Dies gelte auch vorliegend, da in der Regel erst der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus dem Hausgrundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung ein! Dies sei auch der Grund dafür, daß die tatsächlichen Mieterträge in Grundstückskaufverträgen aufgeführt wurden. Hieran ändere sich im übrigen auch nichts dadurch, daß der Käufer eventuell von Anfang an beabsichtigt habe, das erworbene Hausgrundstück durch eine andere Art der Vermietung zu nutzen. Durch seine etwaigen Pläne seien weder die Bedeutung des bisher erzielten Mietertrages für die Bestimmung des Verkehrswertes berührt, noch sein Interesse, den zu zahlenden Kaufpreis an dem Ertragswert zu orientieren. Praxishinweis: Der BGH hat mit der vorliegenden Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung zum Inhalt einer Zusicherung gemäß § 459 Abs. 2 BGB weiter gefestigt. Danach ist ausschlaggebendes Kriterium zunächst nur, was zwischen den Parteien im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Einzelheiten der Verhandlungen vor dem Vertragsschluß sowie Absichten des Käufers, das streitbefangene Objekt gänzlich anders werten oder nutzen zu wollen, stellen danach nicht besondere Umstände des Einzelfalles dar, die gegebenenfalls zu einer anderen Würdigung der vertraglich vereinbarten Zusicherung führen könnten. Um eine Zusicherung auszuschließen, hätte der Käufer aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstückes hegen müssen, als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbundenen. Nach alledem stellt die vorliegende Entscheidung keine wesentliche Neuerung dar, sondern bestätigt im Ergebnis die gefestigte Rechtsprechung. Jutta Breiholdt Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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15.10.2001 Das Mietrechtsreformgesetz Mit Stichtag 01.09.2001 ist das neue Mietrecht in Kraft getreten. Über das sogenannte Mietrechtsreformgesetz ist viel geschrieben worden, insbesondere haben sich zahlreiche kritische Stimmen zu Wort gemeldet. Das Mietrecht war auch bisher überwiegend geregelt in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieses wird auch künftig so sein. Das Gesetz wurde neu strukturiert in allgemeine Vorschriften, die für alle Mietverhältnisse gelten, es folgen sodann die Kapitel Mietverhältnis über Wohnraum, Mietverhältnis über andere Sachen (also insbesondere Gewerberaummietverhältnisse), es schließen sich die Regelungen zum Pachtvertrag und Landpachtvertrag an. Einzelne Gesetze wurden aufgehoben und in das BGB eingegliedert. Eine Vielzahl Vorschriften betrifft ausschließlich Wohnraummietverhältnisse, Änderungen und Konkretisierungen hat es aber auch für die Gewerbemietverhältnisse gegeben. Das Gesetz schreibt jetzt fest, was auch bisher Praxis war, nämlich, daß der Mietzins künftig spätestens am 3. Werktag eines Monats im voraus zu entrichten ist, was früher nicht galt. Hier bedurfte es einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung. Im Bereich der Gewährleistungsvorschriften 48 also insbesondere, wenn es um die Minderung von Mietzins geht 48 hat der Gesetzgeber nunmehr klargestellt, daß der Mieter bei Vorliegen eines Mangels nur zur Zahlung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet ist. Kennt er den Mangel bei Vertragsschluß oder nimmt er die Mietsache vorbehaltlos an, so ist er mit Gewährleistungsansprüchen grundsätzlich ausgeschlossen, wie dieses auch früher der Fall war. Denkbar ist aber auch, daß ein Mangel während laufenden Mietverhältnisses auftritt. Zahlt der Mieter den Mietzins vorbehaltlos weiter, so kann er Minderung nicht geltend machen, und zwar solange, bis er dem Vermieter den Mangel anzeigt. Ob mit der Anzeige des Mangels die Gewährleistungsansprüche wieder aufleben, wird die Gerichte beschäftigen. Der Bundesgerichtshof hat bisher in ständiger Rechtsprechung die Auffassung vertreten, daß bei vorbehaltloser Mietzinszahlung über einen Zeitraum von etwa 6 Monaten die Gewährleistungsansprüche, also insbesondere der Anspruch auf Minderung des Mietzinses, für die Zukunft entfällt. Angesichts der klaren gesetzlichen Regelung bedarf diese Rechtsprechung einer Bestätigung, es bleibt abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof entscheidet. Der Gesetzgeber hat weiter eingeführt mit Generalklausel die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB). Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eine Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Im Regelfall muß daher Verschulden der anderen Vertragspartei vorliegen, dieses ist aber nicht zwingend erforderlich. Wird die Mietsache nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben, so gilt auch künftig gemäß § 548 BGB die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten, soweit Ansprüche des Vermieters in Rede stehen, beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Aus dem Gesetz ergibt sich allerdings nicht mit der erforderlichen Klarheit, welche Ansprüche wann verjähren. Renoviert der Mieter die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht oder nimmt er nicht geschuldete Rückbauarbeiten vor, so hat der Vermieter zunächst einen Erfüllungsanspruch. Erst wenn der Mieter nach Fristsetzung die erforderlichen Arbeiten nicht ausführt, wandelt sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch über § 326 BGB. Die Rechtsprechung ging bisher davon aus, daß Erfüllungsanspruch und Schadensersatzanspruch unterschiedliche rechtliche Ansprüche sind, was auch richtig ist, mithin für beide Ansprüche die 6-monatige Verjährungsfrist läuft. Ob dieses auch künftig von der ! Rechtsprechung so entschieden wird, bleibt abzuwarten. Neu ist, daß die Verjährung von vorstehend genannten Ansprüchen durch ein selbständiges Beweisverfahren (früher auch Beweissicherungsverfahren genannt) unterbrochen werden kann. Die Kündigungsfristen bei Gewerberaum bleiben unverändert (§ 580 a BGB). Das Gewerbemiet- verhältnis kann spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden, vorbehaltlich anderer vertraglicher Vereinbarungen. Bei Tod des Mieters gilt ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 580 BGB, welches innerhalb eines Monats, nachdem der Vermieter bzw. der Erbe Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben, sodann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Bei Veräußerung der Mietsache ist insbesondere die Frage von Bedeutung, was mit der Mietsicherheit geschieht. Hier ist es so, daß der Erwerber auf Rückzahlung der Mietsicherheit unabhängig von der Frage haftet, ob er sie wirklich erhalten hat. Dieses war früher anders, der Erwerber mußte die Sicherheit erhalten oder aber die Verpflichtung übernommen haben, sie an den Mieter zurückzuzahlen. Sekundär haftet künftig der Veräußerer, wenn die Sicherheit vom Erwerber nicht erzielbar ist, insoweit hat der Gesetzgeber die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs umgesetzt. Dr. Peter Breiholdt Breiholdt & Breiholdt Rechtsanwaelte, Hamburg info@breiholdt.de http://www.breiholdt.de |
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Fachzeitschrift |
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Videoüberwachung: |
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Sachbeschädigungen und beleidigende Schmierereien an der Hauswand
rechtfertigen
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Fakten: "Nachdem das Miethaus mit den Vermieter beleidigenden
Parolen besprüht worden war,
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Fazit: "Das Gericht entscheidet mit der herrschenden
Rechtsprechung für das Recht des Mieters,
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